Výběr vhodného pozemku pro stavbu rodinného domu je jedním z nejdůležitějších a nejzásadnějších kroků, který je třeba při realizaci snu o bydlení ve vlastním domě učinit. Jednoduše lze říci, že neexistuje žádný jiný faktor, který by celkový charakter domu ovlivňoval více než právě pozemek.
Pozemek a celkově lokalita, ve které se nachází, mají totiž zásadní vliv na to, jak bude váš budoucí dům vypadat, jaký bude mít půdorys, tvar, jaká bude jeho orientace vůči světovým stranám.
Mnoho zájemců o stavbu domu si však význam pozemku stále příliš neuvědomuje a mnohdy ho dokonce podceňuje. Často se v praxi setkáváme s klienty, kteří mají vysněný určitý typ domu, ale když následně prověříme jejich pozemek, zjistíme, že např. územní plán nebo stavební regulativy obce pro danou lokalitu tento typ domu vůbec neumožňují. Výjimečný není ani takový přístup, kdy klient už má poměrně jasnou a detailní představu o svém domě, aniž by vůbec ještě vlastnil stavební parcelu. Takoví klienti pak mnohdy bývají překvapení a zklamaní z toho, jak obtížné je vhodný pozemek sehnat. Rozlehlý bungalov na klíč s plochou střechou a bazénem zkrátka na úzkém a svažitém pozemku v lokalitě patrových domů se sedlovými střechami postavíte jen těžko.
Ideální postup by měl být přesně opačný. Tedy zájemce o výstavbu domu by měl nejprve získat stavební parcelu, následně si ověřit všechny souvislosti – od stavu územního plánu, inženýrských sítí, až po regulativy obce a charakter okolní zástavby, a až poté je možné začít přemýšlet a plánovat budoucí podobu domu.
Možností, jak získat vhodný pozemek pro výstavbu ať už bungalovu či patrového domu, je hned několik.
Koupě parcely od developerské firmy bývá tou nejméně komplikovanou cestou. I když většinou ne tou nejlevnější. Developerská firma většinou rozvíjí větší území, na kterém kromě parcel vznikají i kompletní inženýrské sítě a přístupové komunikace.
Výhodou takové parcely je tak její okamžitá připravenost pro výstavbu. Inženýrské sítě bývají přivedeny až na hranu pozemku, přístupové komunikace jsou většinou převedeny na obec, čímž je zamezeno budoucím sporům majetkoprávního charakteru.
Pokud ve vaší vysněné lokalitě žádný developerský projekt nevzniká, budete odkázáni na nabídku individuálních prodejců, kterou lze sledovat na realitních serverech. Také se vyplatí spojení s nějakým lokálním realitním makléřem, který má o dané lokalitě dokonalý přehled a často má informace o chystaných prodejích ještě před tím, než se objeví v inzerci.
Výhodou koupě od individuálního prodejce může být nižší cena a také fakt, že se mnohdy jedná o parcely v již zabydlených lokalitách se vzrostlou zelení, které nebudou staveništěm mnoho dalších let, jako tomu bývá v případě developerských projektů.
Nevýhodou naopak mohou být chybějící inženýrské sítě nebo jejich nedostatečná kapacita, komplikované majetkoprávní vztahy např. u příjezdové komunikace nebo třeba věcná břemena váznoucí na pozemku.
Při hledání stavebního pozemku není nikdy na škodu trocha vlastní iniciativy. Základem je poptat se u svých přátel. Nikdy nevíte, zda známý vašeho známého třeba zrovna nějakou parcelu neprodává. Také je dobré se v preferované lokalitě poptat starousedlíků, a nebo přímo na obecních úřadech, zda sama obec v rámci svého rozvoje nechystá nějaký prodej, často tomu tak bývá.
Výběr pozemku je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při stavbě domu. Zatímco dům můžete upravit, zrekonstruovat nebo přestavět, parcelu a lokalitu už nezměníte. Špatně zvolený pozemek může také výrazně prodražit stavbu či zkomplikovat vyřízení stavebního povolení. Na co se tedy zaměřit, než podepíšete kupní smlouvu?
Základem je vždy samotná lokalita a mikrolokalita. Co se nachází v okolí pozemku? Jaký je záměr rozvoje okolních pozemků? Jací jsou sousedé? Jaká je dopraví dostupnost lokality? Jak daleko se nachází služby občanské vybavenosti? To všechno jsou otázky, na něž byste si měli odpovědět. Je tedy vhodné zvážit:
Dalším důležitým kritériem je samotný charakter a stav pozemku. Zde nás zajímají odpovědi na otázky: Co můžu na pozemku postavit? Jaký je územní plán? Jaké jsou stavební regulativy? Jaký je stav inženýrských sítí? Jak je pozemek orientovaný vůči světovým stranám? Zvažujeme tedy zejména:
Všechny důležité informace bychom měli dostat na obecním a stavebním úřadě. Je také dobré si prostudovat územní plán dané obce.
Zde nás zajímají odpovědi na tyto otázky:
Odpovědi na tyto otázky bychom měli dostat na katastrálním úřadě. Nikdy není na škodu všechny právní souvislosti také zkonzultovat s odborníkem na nemovitostní právo.
Koupě pozemku a stavba rodinného domu je investicí na celý život. Rozhodně se tedy ještě před samotnou koupí parcely vyplatí konzultace s odborníky.
Projektant nebo architekt pomůže vyhodnotit, zda je na pozemku možné postavit dům podle vašich představ. Jaké jsou možnosti napojení na inženýrské sítě a jaké jsou případné komplikace při zakládání domu. Odborník často během jediné konzultace odhalí omezení, která laik přehlédne, a pomůže nám tak odhalit skryté náklady, které bychom si při koupi zdánlivě levné parcely ani neuvědomili.
Právník zaměřený na nemovitosti zas pomůže s prověřením majetkoprávních vztahů souvisejících s parcelou, prověří případná omezení váznoucí na parcele a zkontroluje rezervační a kupní smlouvu.
Pečlivé prověření stavebního pozemku před koupí rozhodně není zbytečná opatrnost. Konzultace s odborníky může stát několik tisíc až desítek tisíc korun, což je ale ve srovnání s cenou pozemku a následnou stavbou domu zanedbatelná částka. A pamatujte, u pozemků platí více než kde jinde: co si neověříte před podpisem, to už později nenapravíte.
